王斌
自7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，各部委和全国各地优化政策的出台频率明显加快，中国房地产市场政策迎来密集松绑期。楼市政策调整最受关注的，无疑还是一线城市的动向。
8月25日，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。实际上，7月份最后几天，上海、北京、深圳、广州住建相关部门都已相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。不过，这些一线城市迄今尚无具体措施政策落地，整体或仍在研究拟定阶段。
“认房不认贷”无疑是当前楼市讨论度最高的话题之一。值得注意的是，近日就有市场传闻称，广州市南沙区已有楼盘接到银行通知开始执行“认房不认贷”政策。针对上述传闻，媒体8月29日从广州工行、农行等多家银行营业网点核实了解到，目前银行仍在等待具体通知。
长期以来，我国北上广深等一线城市房地产政策都处于严格管控之下。一方面，一线城市具有庞大的人口基数和充沛的购买能力，加上良好的教育、医疗和就业资源，不仅吸引本市常住人口购房，也带动其周边地区乃至全国范围内人群的投资置业需求。在目前一线城市购房潜在需求仍较为旺盛的情况之下，本轮政策优化力度大小将直接影响市场情绪，采取的政策放松方式可能偏向于“三四线中小城市——二线区域中心城市——一线热门城市”等分区域递进；另一方面，一线城市政策出台信号意义重大，对其他城市的楼市政策也会起到风向标作用，若是松绑程度把控不好可能会引起市场的大幅波动，影响房地产市场平稳发展。综合来看，虽然具体政策的落地只是时间问题，但是一线城市政策调整显得更为谨慎。
大部分四五线县域中小城市和二三线区域中心城市甚至于去年就已经出台若干“救市”政策，近期更是不断出台“强化版”措施企图挽救当地低迷房地产市场，但是若仅从近期的市场成交数据来看，效果不甚明显，不少购房人仍然持观望态度。
与此同时，一线城市房地产市场下行压力也在不断增大。根据中指研究院数据，7月份一线城市商品住宅成交面积环比下降约10%，8月份以来周均成交面积较7月份周均下降接近30%，较去年同期下降超20%，一线城市政策优化预期进一步强化。
叠加种种因素，一线城市出台楼市松绑政策已经如箭在弦，其效用不仅在于要为低迷的一线城市楼市注入一剂强心针，更重要是要成为这一轮“救市”政策成效的灯塔，直接指引其他城市政府的决策方向，甚至影响投资型购房人的出手意愿。
短期来看，一线城市政策优化方向或包括优化“认房又认贷”、下调首套和二套首付比例、降低新增和存量住房按揭贷款利率、优化部分区域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准等，同时有望结合人口、人才政策进行针对性优化调整。但是，这些在二、三线区域中心城市早已实施的政策是否对于刺激一线城市房地产市场产生效果尚有待观察。
从过往经验看，一旦一线城市放开若干限制政策，多数时候可以点燃诸多潜在购房人的热情，掀起新的一波购房投资置业狂潮，从而带动全国楼市整体回暖。从2008-2009年到2015-2016年的两波楼市牛市行情莫不如此。但上述两次救市的时代背景、宏观经济和市场环境与现在均存在较大差异，决策层应该也考虑到这一点，因此迟迟未推出有关救市政策，毕竟现实情况极大地考验决策层对后续可能出现局面的应变能力。
若一线城市推出实质性松绑措施，合理推测其对房地产市场的影响，有三种可能的情形。
第一种情形是政策快速落地并有效执行，一线城市房地产市场活跃度立竿见影式提升，一二手房成交量迅速攀升，房价稳中有涨，不仅稳定市场预期，同时带动二、三线区域中心城市乃至四、五线城市刚需、改善型购房人情绪回暖，甚至激发潜在购房人的投资需求，带动全国房地产市场的复苏，广大房企也有望从濒临破产边缘拉回，银行、信托等金融机构风险基本释放，各大城市土地拍卖市场重新活跃，城市债务风险警报逐步解除。房地产和地方债务这两大“灰犀牛”事件同时得以化解，这确实是最理想的情况，也是决策层喜闻乐见的局面。
第二种情形是政策快速落地并迅速实施，比如一线城市限购政策全面放开，基于对于一线城市“生活、居住、就业”的深度向往和一线城市房产固有稀缺性带来的“保值增值”信仰，加上理财“爆雷”事件等负面消息影响，广大中高收入居民投资理财的渠道受限，导致不仅一线城市原有因资格问题受限的常住人口大量买房投资，而且二三线区域中心城市乃至四五线县域中小城市人群也不惜以抛售当地房产等为代价抢在一线城市购房置业。虽然一线城市楼市可逆势翻盘，但无疑是泡沫越吹越大，一线城市的“虹吸效应”不仅再次伤害到周边地区楼市，也加速其他城市楼市的快速崩盘，这自然不是决策层希望看到的局面。
当然，还有一种情形，就是救市政策出台后一线城市房地产市场活跃度仅在前几个交易日出现“井喷式”量价暴涨、之后再次陷入波澜不惊的局面，个别城市局部区域甚至出现量价齐跌等现象，导致二三线城市乃至四五线城市购房人出现进一步的观望情绪，这不仅将暗示救市政策根本没有达到预期效果，带来政府公信力严重受损，而且会导致市场预期将进一步走弱，短期房地产市场调整态势或延续，这同样不是决策层希望看到的结果。
总之，虽然一线城市楼市松绑如箭在弦，但确保箭无虚发仍面临较大的挑战。可以确定的是，无论一线城市有关部门出台何种政策，都无法改变大的趋势，中国房地产市场高歌猛进的时代已然过去。我们在总结过去得失的同时，更应该审慎处理好如今房地产市场面临的问题。
