房企融资利率持续下行

　近期，房企融资利率持续下行，2%左右的融资利率比比皆是。低利率融资的房企，不仅有大型国企、央企，还包括中小型民营房企。海外融资方面，与4月份销声匿迹不同，5月以来少数房企开始逐步恢复海外融资，近期海外融资利率为5%左右。

　　持续走低

　　万科A近日公告，拟发行25亿元公司债券，本期债券核准规模为90亿元，本次发行规模为25亿元，为第二期发行。本期债券品种一票面利率询价区间为2.2%-3.2%，品种二票面利率询价区间为2.7%-3.7%。

　　不少公司短期融资利率低于2%，刷新近期融资利率下限。以葛洲坝（600068）为例，公司近期成功发行2020年度第二期超短期融资券，本期债券实际发行金额15亿元，票面利率1.4%，期限为180天。本期超短期融资券募集资金将用于偿还即将到期的贷款。

　　葛洲坝指出，募集资金不用于长期投资，即：不用于体育中心、艺术馆、博物馆、图书馆等，还款来源主要依靠财政性资金的非经营性项目建设；不用于金融投资、土地一级开发，不用于普通商品房建设或偿还普通商品房项目贷款，不用于保障房(含棚户区改造)项目建设或偿还保障房(含棚户区改造)项目贷款。

　　中国恒大等头部房企近期也加入到大额融资队列。不过，这些房企近期融资使用的是此前的额度及利率，融资利率普遍较高。以中国恒大为例，公司近日披露2020年公司开发性公司债券(第二期)发行计划。债券核准规模110亿元，首期发行规模45亿元，本期发行规模不超过40亿元。本期债券的询价区间为4.9%-6.9%。

　　海外融资方面，近期海外融资利率较低。以碧桂园为例，公司近日公告称，拟发行5.44亿美元优先票据，该票据将于2025年到期，发行利率5.4%。

　　偿还到期债务

　　记者梳理发现，偿还到期债务、补充流动资金、用于长租房等创新业务发展，是近期房企发布融资计划的主要原因。

　　偿还到期债务方面，时代中国近日公告，拟发行2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)。本期债券发行总额不超过25亿元(含)，债券设两个品种，品种一票面利率询价区间为5.5%-7%，期限为7年期，附第5年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二票面利率询价区间为4.7%-6%，期限为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。公司表示，发行上述公司债券拟用于偿还到期、回售的存续公司债券。

　　不少房企承诺“专款专用”，偿债资金不用作其他用途。以信达地产（600657）为例，公司近日成功发行2020年度第一期中期票据，实际发行金额16亿元，票面利率3.5%，发行期限3年。公司承诺，募集项目建设资金用途仅限于房屋建设开发，不得作土地款等其他用途。

　　补充流动资金方面，以中国中铁（601390）为例，5月22日，上交所披露公司拟发行2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券(第一期)。债券发行规模为不超过人民币35亿元(含35亿元)，债券分为两个品种。品种一票面利率询价区间为2.6%-3.6%，基础期限为3年。品种二票面利率询价区间为3.1%-4.1%，基础期限为5年。本期债券募集资金拟全部用于偿还公司及下属公司有息负债和/或补充流动资金，其中拟使用15亿元偿还公司及下属公司有息负债，剩余部分用于补充流动资金。

　　用于长租房等创新业务发展方面，记者梳理发现，多数发行长租房公司债券的房企，融资时间普遍较长，且融资用途并不单一。以龙光控股为例，公司近日公告，公司2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券在深交所提交注册。本次债券发行规模不超过25亿元(含25亿元)，计划分期发行，首期发行规模不超过10亿元(含10亿元)。债券发行期限不超过10年(含10年)，可以为单一品种或数个不同的品种。本次债券募集资金将用于住房租赁项目建设、补充营运资金及偿还银行借款，与公司经营发展状况相匹配。

　　狠抓回款

　　针对房企融资成本下降的原因，多位业内人士指出，今年以来，国内金融环境整体保持宽松态势，但政策对房地产的调控并未放松。预计未来房地产资金监管仍然会趋于严格。

　　房企对于近期融资环境宽松也并未持乐观的态度。一方面，房企近期单笔融资规模较大。另一方面，房企多举措狠抓回款态势明显，利用回款资金缓解现金流压力，应对外部融资随时可能的收紧。

　　据克尔瑞研究中心统计，各大梯队房企都将抓回款作为2020年的重要目标。碧桂园表示今年将继续加强权益回款考核。世茂房地产也表示要狠抓节点全力回款，希望回款率提升至80%。

　　中国恒大从去年“金九银十”时期就开始大力促销抓回款。2020年的营销活动中，公司除了其他优惠，也有关于付款方式优惠的策略，如推出一次性付款93折、按揭付款95折等一系列活动。受此影响，公司2020年前三个月的销售回款额合计1133亿元，同比增长55.2%，整体回款率达到77%。4月份实现合约销售额652.1亿元，同比增长11.6%；销售回款达646.5亿元，同比增长70.8%，4月回款率测算值高达99%