澳洲房产投资者纷纷开启大甩卖模式！待售公寓激增

投资者减持，待售公寓激增

以悉尼为首，多个首府城市待售公寓的数量激增。这表明，鉴于租赁市场表现疲软，投资者可能在抛售房地产。Domain的数据显示，在5月17日至6月14日的四周内，悉尼待售公寓数量猛增了39％，墨尔本的公寓房源增加了27％，布里斯班和珀斯分别增长了15％和37％。阿德莱德的新增挂牌公寓数量增长了43％，堪培拉则增长了4％。就两个规模最大的住房市场，即悉尼和墨尔本而言，与上年同期相比，悉尼的待售公寓房源上升了8个百分点，而墨尔本则上升了2个百分点。Domain的高级研究分析师Nicola Powell表示，这一趋势可能表明投资者正在继续出售资产。他说：“目前，公寓转售似乎主要集中在悉尼。我们开始看到一些投资者由于租赁市场混乱而选择出售。”“如果房东不能忍受这场新冠疫情风暴，无法在此期间获得租户，也无法获得现金流，那么随着投资者试图出售房屋，我们可能会看到有更多的公寓挂牌出售。”

穆迪：澳大利亚REITs弹性尚可

根据穆迪（Moody’s）的预测，商业地产价格下跌不太可能动摇澳大利亚房地产投资信托基金（REITs）的根基，整个行业仍保持相对较大的弹性。在最新的报告中，穆迪指出，在新冠病毒危机到来之前，澳大利亚房地产投资信托基金具有良好的缓冲能力，处于可顺利度过危机的有利地位。穆迪副总裁兼高级分析师Saranga Ranasinghe表示，尽管面对需求疲弱和活动放缓的情况，但是该行业前景依旧看好。他说：“评级最高的A-REITS的信用质量将保持不变。原因很简单，如果要打破A-REITS的目标杠杆（债务/资产比率）范围，平均资产价值需要下降高达34％。如果要打破约定阈值，则平均资产价值则需要下降55％。”据穆迪预计，A-REIT将在未来12到15个月内进入保护模式，以保持流动性，应对到期赎回要求。行业基金所有者（包括Vicinity Centres、Shopping Centres Australasia Property Group 、Charter Hall Retail REIT）已经采取行动来筹集股本和加强资产负债表。

跨国巨头加入减租大战，购物中心业主出现重大减记

鉴于全球一些大型跨国企业也开始加入要求房东减租的队列，新冠病毒大流行给购物中心业主造成了沉重的负担，迫使其不得不进行重大资产减记。据了解，包括7-11和麦当劳在内的公司已经加入了Hungry Jack's等本土零售商的行列，以寻求改变租赁协议，或协商在疫情峰值期间停止交租。零售大亨Solomon Lew旗下的Premier Investments和Sussan Group也正在商讨在停业期间不支付租金，并且在重新营业后基于营业额按比例支付租金。租赁的繁琐谈判给澳大利亚一些最大的房东造成非常严重的影响。据资深消息人士透露，购物中心所有者与主要租户之间处于对峙的局面。此类问题对一些上市房企也构成了严重困扰。例如，多元化地产巨头Mirvac称其零售投资组合价值缩水近3亿澳元。相反，其办公和物流投资组合的价值则出现增长。

Parramatta空置写字楼4000万超低价成交

澳大利亚帕拉马塔（Parramatta）一名当地投资者斥资约4000万澳元买下了一座近乎空置的写字楼。相比卖家Chandru Tolani和Sanjay Kumar于2012年买入价（1800万澳元），本次交易价格翻了一番还多。文件记录显示，悉尼华人薛（Stanley Xue，音译）名下注册公司收购了Wentworth Street 16-18号的八层大楼（6400平米）。商业地产中介公司Ray White的经纪人维克多·休（Victor Sheu）表示，这个价格反映了大楼空置率高的问题。“在过去的12-18个月中，大部分写字楼销售价格介于每平米净可出租面积8000-10000 澳元之间。这个价格反映出一个事实，那就是空置率超过50％。这确实需要做一些工作，以便让该物业更加美丽，重新出租并确保获得更高的租金。尽管因为新冠疫情的关系，大楼出租率受到了打击，但是鉴于大楼靠近Parramatta站和Westfield Parramatta购物中心，因此买家购买大楼博的是未来的长期增长前景。”

80%的中小零售商户要求减租

澳大利亚购物中心理事会（SCCA）表示，全澳范围内，在大型购物中心做生意的中小零售商中，大约有80%的商户已经提出了减免租金的要求。SCCA代表着主要的零售房东，例如Westfield购物中心运营商Scentre和Vicinity Centre等大型零售地产公司。继澳大利亚联邦政府引入强制性行为守则之后，该组织一直在密切关注租金减免协议的情况。截至5月底，中小零售商户和购物中心业主之间达成的租金援助要约、初步协议、或协议共计超过6400多份。目前，申请租金减免的中小零售商户共计14.5万家，签署租金减免协议的商家占比45％。其中，在5月的最后两周，达成的初步减租协议超过1400份。咖啡厅、食品餐饮、外卖零售和餐饮店占比26％。美容、美发、美甲、修鞋零售服务占比21％，而服装和鞋类零售商则占14％。SCCA执行董事安格斯·纳尔迪（Angus Nardi）说道：“尽管绝大多数对话都富有成效，但在某些情况下，协议谈判所需的时间相对较长。”本次接受调研的购物中心中小零售商户占商户总数的63％。