擅自转让夫妻双方名下共有房产

原标题：擅自转让夫妻双方名下共有房产

登记在夫妻双方名下的共有房产，未经一方同意，被另一方私自出售。买方以共有人“均已签名”为由主张合同有效。此种情形下合同效力如何？买方可否要求继续履行合同，将房屋过户至己方名下？

近日，重庆市永川区人民法院依法审结了一起房屋买卖合同纠纷案。

【案情简介】

被告方某（女）、艾某（男）系夫妻关系，二人在重庆市永川区仙龙场镇共同所有住宅一套，被告方某长期在外地打工，被告艾某在重庆市永川区生活。

2018年4月初，原告魏某看见被告艾某张贴的房屋出售信息后，与被告艾某协商购买该房屋，被告艾某同意该房以8万元价格出售给魏某，魏某当场支付定金3000元。2018年8月，双方签订《二手房购房协议》，魏某支付购房款7万元，约定余下1万元待房产过户后一次性付清，艾某收款后出具相关收款凭据。协议中特别注明，经户主方某同意由儿子艾小某代签此协议。

收到购房款7万元后，被告艾某用于支付门面租金1万余元，支付子女抚养费2.3万余元。

被告方某打工归来回到涉案房屋时，发现该房屋已被原告居住，双方发生争执并报警。原告遂起诉来院要求确认《二手房购房协议》有效，并要求二被告及时将该房屋产权过户到原告名下。

庭审中，有原被告的陈述、《二手房购房协议》、银行存折取款明细、收条、微信转账记录等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

永川法院经审理后认为，物权法第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二被告系夫妻关系，且该房屋产权登记为二被告共有，故该房屋系二被告共同共有，出售该房屋应由二被告共同同意。

【争议焦点】

本案争议焦点为被告方某是否同意出售该房屋给原告？

艾某将定金收条的照片通过微信发给了被告方某，但因已被删去无法提供该证据，被告方某对此不认可，并认为微信转账的3000元系家庭开支款。二被告之子艾小某代被告方某签订《二手房购房协议》时，未向原告出示委托书或其他得到授权的依据，原告对此疏于审查，被告方某事后未追认，故原告也无证据证明与被告方某达成了房屋买卖协议。故，被告方某同意出售该房屋给原告的证据不充分，不予采信。

【裁判结果】

物权法保护不动产权共有人的处分权，该《二手房购房协议》未经共有人被告方某同意，违反法律强制性规定，系无效合同，应按照合同法规定，双方相互返还已依据合同取得的财产并按过错赔偿对方损失。二被告依照合同收取了原告7万元购房款，并通过微信转账、支付子女抚养教育费用等方式用于了家庭开支，按照婚姻法规定，用于家庭日常开支的债务属夫妻共同债务，故应由二被告共同返还原告该款，同时原告应返还二被告已占有的该房屋。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条等法律之规定，判决原告魏某与被告艾某于2018年8月19日签订的《二手房购房协议》无效；由被告方某、艾某于本判决生效后3日内返还原告魏某购房款万元；二被告付清该款之日起3日内，由原告魏某将占有的涉案房屋返还被告方某、艾某；驳回原告魏某的其他诉讼请求。