房产拍卖时 如何保障共有人的优先购买权

○张宝林

法院在评估拍卖房屋等不动产时，经常会有案外人基于租赁、共有等关系向法院主张优先购买权，而在实践中，对如何保障共有人的优先购买权，各家法院的处理方式不尽相同。以一例举之，法院拍卖被执行人张某的房屋，其妻子李某基于对该房屋共同共有关系享有优先购买权，后在淘宝网司法拍卖平台上被竞买人赵某以100万元竞得，对此，各家法院在如何保障共有人李某的优先购买权主要有以下几种方式：

第一种，在执行过程中特别是发布拍卖公告时告知优先购买权人，由其自行向法院主张，上例中，告知李某即可。

第二种，在执行过程中告知优先购买权人相关权利，在拍卖成交后，通知优先购买权人相关拍卖结果，征求其是否主张优先购买权，如其主张优先购买权，则必须在规定期限内付清款项。上例中，在赵某以100万元竞价成功后，一方面告知赵某，虽其现在竞价最高，但因有优先购买权人李某，需征求李某意见后再决定是否签署成交确认书。另一方面，通知并要求优先购买权人李某当场或三天内决定是否行使优先购买权，逾期视同放弃。

第三种，在执行过程中，告知优先购买权人相关权利，且要求其如主张优先购买权，则必须参加竞买报名，在竞拍的时候注明其优先购买权人身份，其只有在与最高竞价者竞价相同时，其才享有优先购买权。

第一种方式，虽然告知了优先购买权人，但其缺乏对优先购买权人的有效保护，在强调执行规范化的今天，该种方式适用者寥寥。

第二种方式，在拍卖前通知其到场或在拍卖后规定时间内征求优先购买权人意见，可以充分保障优先购买权权利，但其缺点也是明显的，缺乏对其他竞买人权利的保护，降低执行效率。

笔者赞同第三种方式，优先购买权一般为基于物权的共有或基于债权的租赁等关系，在处分不动产的时候享有在同等条件下优先购买的权利，在执行程序中，对优先购买权人权利义务的规定较少，主要见于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人于拍卖当日到场。该规定对优先购买权人的权利实现方式作了明确的规定，但该规定是在线下拍卖的背景下出台的，通知优先购买权人到场，竞拍时，当场竞价，在同等条件下，由优先购买权人竞得，该方式在线下拍卖时平衡了竞买人和优先购买权的利益，效果较好。但现在拍卖绝大部分均在淘宝网等平台进行的，网络报名，网络竞拍，此时的在拍卖日到场，应该是到网络平台的“现场”，优先购买权人要参加网络报名，缴纳保证金，参与网络竞拍，在拍卖平台上对其优先购买权人身份进行特殊注明并公告，并在竞价设置上允许优先购买权人竞价与最高价相同，这也是目前淘宝网等平台主要的操作方式。故在以后的房产拍卖中，在规定时间不仅要告知优先购买权人相关权利义务，且在拍卖时，告知其如需行使优先购买权，必须参加网络报名，缴纳保证金和参与竞买，否则视为放弃优先购买权，对其事后要求行使优先购买权等要求不予支持。