王斌
对于前一日中海地产联合体以底价240.16亿元拿下的上海徐汇区“巨无霸”地块，10月25日，作为母公司的中国建筑股份有限公司发布公告透露，该项目开发建设周期预计5年，由于地处上海市徐汇区核心地段，规划能级高，发展潜力大，符合公司投资优选方向。
值得关注的是，今年以来，中海地产已经3次在一线城市揽下单幅超百亿的地块。除上海地块外，中海地产以125亿元摘得深圳湾超级总部基地一宗涉宅地块；以127.9亿元拿下广州海珠区上涌果树公园北侧地块。而上半年，该公司在北上广深四个一线城市的新增货值占比超四成。
中海地产为何高度集中投资一线城市？又有何底气消化这些大体量地块？
今年以来，中海地产在一线城市揽下3宗超百亿地块
上海“巨无霸”地块开发周期5年
10月24日，中海地产发布公告称，间接全资附属公司中海企业发展及上海龙华建设于2023年10月19日就彼此联合竞买上海市项目地块订立联合竞买协议。中海企业发展及上海龙华建设分别按85%及15%比例以现金共同支付48.032亿元，其中已由中海企业发展支付的部分为40.83亿元。
上海龙华建设为上海西岸开发旗下公司。上海西岸开发是由上海市徐汇区国资委100%控股。去年9月，西岸开发曾联合保利发展以36亿元竞得徐汇龙华街道188S-B-3地块。
上述公告中，联合竞买协议涉及的项目是10月24日在上海三批次二轮10宗地块出让中，中海地产+上海西岸开发联合体以底价240.16亿元竞得徐汇区龙华街道地块。由于体量大，也被业内称为“巨无霸”地块。该地块东至天钥桥南路、西至龙吴路、南至龙耀路、北至龙恒路，规划为科研设计、商业、办公楼、居住、租赁住房用地等，总占地面积约13.5万平方米，总计容面积约67.3万平方米，建筑面积约67.32万平方米。
该宗地起始总价240.16亿元，最高限价为256.68亿元，即便此次零溢价成交，也将是年内上海土地市场的价格最高地块；而且是自2021年以来上海起始价最高的地块，成交总价仅次于2020年2月由香港置地联合体310.5亿摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。
对此，中海地产表示，合资各方同意将会在中国成立合资公司以收购、持有及开发项目地块，届时将就合资公司的成立再订立协议。
面对这个超级项目，10月25日，作为中海地产的母公司中国建筑股份有限公司发布公告透露，该项目开发建设周期预计5年，其地处上海市徐汇区核心地段，规划能级高，发展潜力大，符合公司投资优选方向。中国海外发展（即中海地产）参与该项目投资开发建设，有利于加强公司在不动产开发及城市运营方面的战略布局，进一步提升公司在上海区域市场的影响力、引领力及品牌号召力。
今年3次在一线城市拿下“百亿地块”
算上10月24日斩获的徐汇龙华街道地块，中海地产今年已是第3次在一线城市拿下“百亿地块”。6月底，在一众房企竞相角逐之后，中海以125亿元的总价拿下了深圳湾超级总部基地一宗涉宅地块，楼面地价6.03万元/平方米。9月，广州海珠区总价最高地块——上涌果树公园北侧地块通过摇号确定竞买人，最终，中海地产以总价127.9亿元拿下，楼面价约5.22万元/平方米。
由此不难看出，中海地产在一线城市的扩张力度不凡，而且收获颇丰。值得关注的是，在上海拿地的同一天，北京中海地产有限公司以底价33.8亿元底价拿下北京市丰台区北宫镇地块，这也是继6月初28.3亿元拿下石景山区衙门口地块后，在北京再次“补仓”。
中指研究院统计数据显示，今年前9个月，中海权益拿地金额为606亿元，仅次于保利发展的618亿元，排名第二。
从目前来看，核心城市土地市场是中海的主战场。上半年，中海几乎参与了核心城市的所有土地出让活动。其中，北上广深四个一线城市的新增货值在中海新增货值中占比44.7%，包括以28.3亿元竞得北京石景山区衙门口地块，以19.92亿元拿下广州荔湾区地块等。
对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，如果再加上下半年中海地产在广州和上海分别获得的“百亿地王”，其在一线城市新增货值占比肯定会超过50%，将投资资源高度集中到北上广深这四个一线城市，这在所有房企中是绝无仅有的，这也成为中海投资策略的突出特征。
聚焦一二线重点城市
事实上，对于2023年的拿地策略，在年初的业绩会上，中海地产行政总裁张智超表示，今年中海地产投资拿地金额规划了双位数的增长，未来投资将进一步聚焦一线二线重点城市。
在张宏伟看来，中海地产之所以投资资源这么集中，且每次都是百亿的大手笔进行投资布局，和中海的自身优势密切相关——作为央企，中海融资成本低。只有低成本融资才能够支持百亿地块长周期的开发，其中，包括公寓自持、商业、公建配套等非销售类物业，这是一般的企业无法操盘的。
据悉，徐汇区龙华街道地块明确商业100%自持、办公40%自持，而且出让文件对地块的功能业态提出要求：需依托浦江实验室国家级科研平台，推动打造黄浦江南延伸段WS5单元西片区成为上海人工智能产业集聚标杆，通过与周边功能组团的有效联动，构建产、城、人融合为一体的西岸数智中心。
的确，徐汇区龙华街道地块不仅总价高，而且有着苛刻的出让条件，不是一般房企能够“接得住”的，这也给了中海联合体以底价拿地的可能。
“目前，REITs使得自持类物业、运营类物业有了退出通道。对于中海地产来说，未来可以利用这个退出通道。”张宏伟认为，中海地产目前已经形成其发展的独特“护城河”，比如片区拿地、百亿门槛、一二级联动开发。中海在片区开发上积累了大量经验，而且在大型综合体开发上也已经是轻车熟路。
